A usucapião é um instituto jurídico pelo qual alguém pode adquirir a propriedade de um bem após certo período de posse ininterrupta e pacífica, desde que preenchidos os requisitos legais.
O que a inobservância da área mínima estabelecida para o imóvel pode ocasionar?
Várias são as pessoas que possuem algum imóvel urbano ou rural que não atende ao requisito da área mínima para fins de parcelamento do solo, seja pela via do desdobro ou da divisão, fazendo com que o imóvel permaneça irregular. Um exemplo clássico de imóvel rural que não atende os requisitos legais para o seu parcelamento, são as chamadas “chacrinhas”, cujas áreas são bem inferiores a fração mínima de parcelamento.
No contexto imobiliário, a usucapião é frequentemente discutida em relação à área do imóvel, especialmente quando esta é inferior aos parâmetros estabelecidos pelos órgãos competentes, como o município e o INCRA.
Quando se trata de imóveis urbanos, os municípios estabelecem o "módulo urbano", que é a menor área de terreno delimitada pelo plano diretor municipal para parcelamento e ocupação do solo urbano. Por outro lado, em áreas rurais, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) define a fração mínima de parcelamento, visando regulamentar a divisão e ocupação das terras rurais.
É possível a usucapião como forma de regularizar o imóvel?
A questão que se apresenta é se é possível a usucapião de imóveis cuja área seja inferior aos limites estabelecidos pelo município ou pelo INCRA. Nesse sentido, os entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm proporcionado importantes orientações.
O Superior Tribunal de Justiça, nos julgamentos sob o rito de recursos especiais repetitivos (tema 985) e Resps 1667843, julgado em 03/12/2020 e 1040296, julgado em 02/06/2015, reconheceu a possibilidade de usucapião mesmo quando a área do imóvel é inferior aos parâmetros estabelecidos pelo município ou pelo Estatuto da terra.
O entendimento é baseado na interpretação dos requisitos legais para a configuração da usucapião, que se concentram na posse mansa, pacífica e ininterrupta, associada ao animus domini, ou seja, à intenção de agir como proprietário, por um lapso de tempo, não havendo qualquer tipo de disposição de área mínima exigida para a usucapião, mas tão somente área máxima quando se trata da modalidade especial prevista na Constituição Federal de 1988.
Portanto, diante dos entendimentos do STJ, é possível afirmar que a área do imóvel, por si só, não é impeditiva para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. O foco recai sobre a efetiva posse exercida pelo interessado, conforme os requisitos legais aplicáveis.
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