Usucapião de Imóvel Foreiro: Entenda se é Possível e Como Regularizar
- josianeaguiaradv
- 3 de nov.
- 3 min de leitura
Você mora há anos em um imóvel antigo e descobriu que ele é foreiro?
Essa é uma situação muito comum, especialmente quando se tratam de terrenos da marinha, os quais pertencem parcialmente ao poder público.
Mas surge a dúvida: é possível usucapião de imóvel foreiro?
Ou isso é proibido porque o terreno é considerado público?
A resposta é: sim, é possível — mas com uma importante ressalva.
O que é um imóvel foreiro?
O imóvel foreiro é aquele cuja propriedade é dividida em duas partes:
Domínio direto: pertence ao senhorio (geralmente o Município, a União ou uma entidade religiosa);
Domínio útil: pertence à pessoa que ocupa e utiliza o imóvel.
O ocupante do imóvel paga um valor anual chamado foro e, em alguns casos, uma taxa chamada laudêmio quando há transferência do bem.
Na prática, ele tem quase todos os direitos de um proprietário, mas não é dono pleno do imóvel, pois o domínio direto permanece com o senhorio.
É possível usucapir um imóvel foreiro?
Apesar de muita gente acreditar que não é possível usucapir imóvel foreiro, a verdade é que a lei e a jurisprudência admitem a usucapião do domínio útil.
O que não pode ser usucapido é o domínio direto, já que ele pertence ao poder público ou tem natureza inalienável.
No entanto, o direito de uso e posse — o domínio útil — pode sim ser adquirido por usucapião, desde que sejam atendidos os requisitos legais:
posse contínua, mansa e pacífica;
Comportamento de quem age como verdadeiro dono (animus domini);
e o tempo de posse exigido pela lei para o tipo de usucapião aplicável.
Ou seja, você não se torna dono absoluto do terreno, mas pode adquirir o domínio útil e ter reconhecido judicialmente o seu direito sobre o imóvel.
Quando a usucapião do domínio útil é aplicada na prática?
Esse tipo de regularização é comum em diversas situações, tais como:
famílias que vivem há décadas no mesmo imóvel foreiro, pagando impostos e cuidando do bem como proprietárias;
pessoas que compraram o imóvel de boa-fé, sem saber que ele era foreiro;
Imóvel adquirido por contrato de compra e venda, sem a transferência do domínio útil, dentre outras situações.
Em casos assim, a usucapião do domínio útil é uma excelente alternativa para garantir segurança jurídica e valorização patrimonial.
Benefícios de regularizar o imóvel foreiro por usucapião
Regularizar o imóvel traz diversas vantagens:
Segurança jurídica: o imóvel passa a constar oficialmente em seu nome;
Valorização patrimonial: imóveis regularizados têm maior valor de mercado;
Facilidade em transações: permite vender, financiar ou deixar o imóvel como herança sem complicações futuras.
Além disso, dependendo do caso, é possível realizar o processo extrajudicialmente, diretamente no cartório, com o auxílio de um advogado especializado em Direito Imobiliário.
Como saber se o seu imóvel foreiro pode ser usucapido
Cada caso tem suas particularidades. É preciso analisar:
há quanto tempo você ocupa o imóvel;
se a posse é pacífica e contínua;
se há documentos, contas ou registros que comprovem o uso e o vínculo com o imóvel.
Por isso, o ideal é contar com uma análise jurídica personalizada, feita por um profissional experiente em regularização imobiliária e usucapião.
Conclusão: usucapião do domínio útil é uma solução real
Embora não seja possível usucapir o domínio direto (que pertence ao ente público), a usucapião do domínio útil é plenamente possível e reconhecida pelos tribunais.
Essa modalidade permite que famílias que há anos ocupam imóveis foreiros possam finalmente regularizar sua situação e garantir tranquilidade jurídica.
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