Usucapião Administrativa ou Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Qual o Caminho Certo para Regularizar Seu Imóvel?
- josianeaguiaradv
- 8 de out.
- 3 min de leitura
Você possui um imóvel há anos, mas ainda não conseguiu registrar no seu nome?
Talvez você já tenha ouvido falar em usucapião administrativa ou adjudicação compulsória extrajudicial, mas não sabe qual desses caminhos é o mais adequado para a sua situação.
Neste artigo, vou te mostrar de forma clara e objetiva a diferença entre esses dois procedimentos — ambos realizados sem a necessidade de processo judicial —, quais são os requisitos para cada um e como escolher o melhor caminho para regularizar seu imóvel com segurança jurídica e economia.
📌 O que é Usucapião Administrativa (Extrajudicial)?
A usucapião administrativa, também conhecida como usucapião extrajudicial, é um procedimento feito diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, desde que não haja disputa ou oposição.
Esse tipo de usucapião é indicado quando a pessoa tem a posse do imóvel por pelo menos 5 anos, de forma pacífica, contínua e sem contestação de terceiros, mas nunca formalizou a compra.
👉 Exemplo prático:
Imagine a Dona Maria, que mora em um terreno há mais de 15 anos. Ela paga IPTU, luz, água, cuida do imóvel como se fosse dela, mas não tem contrato, escritura ou qualquer documento que comprove a compra. Mesmo assim, ela tem provas da posse mansa e pacífica.
Esse é o típico caso onde a usucapião extrajudicial pode ser usada para transformar a posse em propriedade legal.
Requisitos da Usucapião Administrativa:
Posse contínua, pacífica e com ânimo de dono, por pelo menos:
2 anos (usucapião familiar – decorrente de abandono do lar pelo cônjuge coproprietário)
5 anos (usucapião especial urbana ou rural, porém existem alguns requisitos específicos, tais como, a pessoa não pode ter outros imóveis em seu nome e deve utilizar o imóvel para sua moradia, dentre outros)
10 anos (usucapião ordinária, depende de apresentação de justo título e boa-fé)
15 anos (usucapião extraordinária, independe de justo título e boa-fé, podendo haver redução do prazo para 10 anos em caso de moradia ou construção de obras de caráter econômico)
Comprovação documental da posse:
IPTU
Contas de água, luz
Fotos
Declarações de vizinhos
Planta e memorial descritivo assinados por profissional com ART ou RRT
Concordância dos confrontantes (vizinhos, se houver contestação por parte dos vizinhos, o registrador irá analisar e tentar uma conciliação, mas se não houver consenso e o motivo da contestação for plausível, o registrador direcionará o caso ao juiz)
Ausência de litígio ou oposição de terceiros
Importante: Não é necessário que o imóvel tenha matrícula individualizada.
A usucapião pode ser feita mesmo em frações de áreas maiores ou imóveis sem registro próprio, desde que a área seja individualizada.
📝 O que é Adjudicação Compulsória Extrajudicial?
A adjudicação compulsória extrajudicial é indicada quando você:
Comprou um imóvel;
Pagou integralmente;
Mas o vendedor desapareceu, se recusa a assinar ou faleceu antes de formalizar a escritura definitiva.
É um caminho utilizado por quem tem documentos de compra e venda válidos, mas não conseguiu registrar o imóvel no seu nome por falha do vendedor.
Requisitos da Adjudicação Compulsória Extrajudicial:
Contrato de compra e venda assinado e quitado integralmente
Cláusulas de irrevogabilidade e não arrependimento
Imóvel com matrícula individualizada
A documentação deve estar completa e regular
❗ Atenção: Se o imóvel estiver dentro de uma área maior sem desmembramento ou sem matrícula própria, não será possível fazer a adjudicação pela via extrajudicial. Nesse caso, será necessário analisar a viabilidade de uma usucapião.
Qual é o melhor caminho para regularizar seu imóvel?
A verdade é que não existe “melhor” ou “pior” procedimento. O que existe é o procedimento correto para o seu caso específico.
Se você tem apenas a posse, sem contrato, e está no imóvel há muitos anos → Usucapião administrativa pode ser o caminho.
Se você comprou o imóvel e já quitou tudo, mas não conseguiu a escritura → A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser a melhor solução.
Mas lembre-se: cada caso exige análise técnica detalhada, e é essencial contar com a orientação de um advogado especialista na área imobiliária.
Por que contar com um advogado especialista?
Tanto a usucapião quanto a adjudicação extrajudicial são procedimentos complexos, que na prática envolvem:
Levantamento técnico de documentos
Análise jurídica do contrato ou da posse
Diálogo com cartório e confrontantes
Regularização de pendências ocultas
Emissão de planta, memorial descritivo e certidões, etc.
Um profissional especialista evita erros, ganha tempo e economiza dinheiro, conduzindo o procedimento de forma segura e eficaz.
Quer regularizar seu imóvel com segurança?
Se você está nessa dúvida e quer entender qual é o caminho ideal para o seu caso, entre em contato com o nosso escritório.
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