Como Regularizar um Imóvel de Contrato de Gaveta? Saiba de alguns procedimentos

Adquirir um imóvel por contrato de gaveta é uma prática que, embora comum, traz consigo uma série de riscos e incertezas. A boa notícia é que existem mecanismos legais para regularizar essa situação, garantindo que o imóvel seja registrado em seu nome com segurança jurídica. A seguir, exploraremos quatro maneiras para essa regularização: adjudicação compulsória, alvará judicial, lavratura de escritura pública e usucapião.

1. Adjudicação Compulsória

A adjudicação compulsória é um dos meios eficazes para regularização de um imóvel, nos casos em que o vendedor ou comprador se recusam a assinar a escritura definitiva, ou até mesmo, quando o vendedor tenha falecido antes de assinar a escritura definitiva do imóvel.

O procedimento por ser feito de forma judicial ou extrajudicial, sendo na ultima hipótese, realizado diretamente nos cartórios, o que torna o procedimento mais célere e menos oneroso. Mas para utilizar esse procedimento, é imprescindível que o contrato de compra e venda tenha sido celebrado diretamente com o proprietário do imóvel, e não com uma pessoa que detenha apenas a posse, e, que o comprador consiga comprovar a quitação do preço ajustado. Além disso, o imóvel deve possuir matrícula individualizada junto ao cartório de registro de imóveis.

Exemplo Prático: Imagine que você comprou um terreno diretamente do proprietário (aquele cujo nome está registrado na matrícula do imóvel), pagou o valor total acordado, mas ele se recusa a comparecer ao cartório para assinar a escritura. Nesse caso, você pode se utilizar da adjudicação compulsória, seja judicialmente ou em cartório, para forçar a transferência da propriedade em seu nome.

2. Alvará Judicial

O alvará judicial é uma solução viável para regularizar um imóvel de contrato de gaveta, especificamente nas situações em que vendedor do imóvel tenha falecido antes de assinar a escritura pública definitiva de compra e venda, e o comprador possua todas as provas de que quitou integralmente o preço e cumpriu as obrigações contratuais. Esse procedimento pode ser utilizado desde que o inventário tenha sido iniciado e nomeado um inventariante para representar o espólio.

Exemplo Prático: Suponha que você adquiriu um imóvel de uma pessoa, porém ela falece antes de realizarem a lavratura da escritura definitiva, mas você possui a prova do pagamento do valor total do imóvel e cumpriu todas as obrigações contratuais. Neste cenário, é possível solicitar ao juiz um alvará que autorize a transferência do imóvel para o seu nome, desde que o inventário tenha sido devidamente aberto e o inventariante esteja habilitado para formalizar o ato.

3. Lavratura de Escritura Pública

A formalização da escritura pública é um procedimento extrajudicial, ou seja, realizado em cartório, muito eficaz, aplicável nos casos em que o vendedor tenha falecido e a transferência do imóvel ainda não tenha sido concluída. Esse procedimento requer que o inventariante nomeado tenha poderes para cumprir as obrigações contratuais do falecido, devendo o comprador comprovar a quitação do preço e das obrigações estabelecidas no contrato de compra e venda.

Exemplo Prático: Considere que você comprou uma casa, mas o vendedor faleceu antes de formalizar a transferência do imóvel. Neste caso, a escritura será lavrada em nome do espólio, sendo o inventariante o responsável por representar o falecido e assinar a escritura. Esse passo é essencial para que, posteriormente, a propriedade seja registrada em nome do comprador junto ao cartório de registro de imóveis competente.

4. Usucapião

A usucapião é outra possibilidade para regularizar a posse de um imóvel, especialmente quando não há um documento de aquisição do bem. Esse procedimento pode ser feito judicial (perante o juiz da comarca de localização do imóvel) ou extrajudicialmente (em cartório), desde que os requisitos legais sejam cumpridos, como a demonstração do tempo de posse e o uso contínuo do bem de forma pacífica e sem oposição.

Importante destacar que o procedimento da usucapião somente será aplicado, caso não haja outra forma legal de regularização do imóvel, pois este procedimento não pode ser utilizado para burlar procedimento correto.

Exemplo Prático: Imagine que você mora em um imóvel adquirido por contrato de gaveta, há mais de 15 anos, possuindo contas de água e energia em seu nome, porém comprou de um terceiro e não do próprio proprietário. Nesse caso é possível requerer a usucapião, desde que comprove a posse mansa e pacífica por esse período, agindo como se dono fosse.

Conclusão

Regularizar um imóvel de contrato de gaveta é fundamental para assegurar que sua propriedade esteja protegida legalmente e registrada corretamente. Cada situação exige uma análise cuidadosa e a escolha do procedimento mais adequado. Para garantir que todo o processo seja realizado de forma segura e eficaz, é essencial contar com o apoio de uma advogada especializada.

Entre em contato com a nossa equipe de especialistas. Estamos prontos para orientá-lo em cada etapa do processo e assegurar que seus direitos sejam preservados.

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