Contrato de Direito de Superfície: Como funciona para imóveis rurais e quais as regras aplicáveis?

Contrato de direito de superfície para imóveis rurais, saiba como funciona!

O contrato de direito de superfície é um instrumento essencial para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, permitindo a exploração eficiente de terrenos sem que haja, necessariamente, uma transferência de propriedade. Esse contrato permite que o superficiário – aquele que adquire o direito de uso – tenha liberdade para desenvolver construções ou cultivos no imóvel, sem que seja preciso ser o proprietário do solo.

Com raízes históricas antigas, o contrato de direito de superfície traz consigo regras vantajosas tanto para o proprietário quanto para o superficiário. Neste artigo, vamos explicar em detalhes como funciona esse tipo de contrato em imóveis rurais, as particularidades da relação entre superficiário e proprietário e o direito de preferência na aquisição do imóvel.

1. O que é o Direito Real de Superfície?

O contrato de direito de superfície é um direito real que incide diretamente sobre uma área delimitada de um imóvel, em que o proprietário concede a outra pessoa permissão para usar o solo ou subsolo para fins de construção ou plantio. Um exemplo bastante comum é o uso do solo para instalação de usinas de energia solar. Esse contrato não transfere a propriedade do terreno, mas permite seu uso pelo superficiário.

Por meio da superfície, o proprietário do terreno concede ao superficiário o direito de uso do solo e do subsolo do imóvel, podendo construir ou plantar, de acordo com as condições do contrato. Esse direito é cedido por prazo determinado, não se permitindo contrato com prazo indeterminado nos casos de imóveis rurais, devendo ser feito através de escritura pública lavrada pelo tabelião de notas. É importante ressaltar que o contrato de direito de superfície não transfere a propriedade do terreno, mas sim o uso deste, podendo ser oneroso (mediante pagamento) ou gratuito.

Principais Características do Direito de Superfície

• Cessão de uso: O proprietário do imóvel concede o uso e gozo do solo, permitindo ao superficiário construir, cultivar ou explorar o terreno, mas sem transferir a titularidade da propriedade.

• Contrato temporário: Para imóveis rurais, o contrato de direito de superfície deve ter um prazo de duração estipulado entre as partes, sendo que, após o decurso do prazo acordado, a área deve ser devolvida ao proprietário, podendo o contrato ser renovado se houver interesse mútuo.

• Reversão do Bem: Quando o prazo do contrato de direito de superfície se encerrar, o proprietário retoma o bem com as benfeitorias feitas pelo superficiário, salvo acordo em contrário.

• Extinção do Direito: O direito de superfície pode ser extinto por renúncia do superficiário, termo do prazo, perecimento do solo, destinação diversa da contratada, desapropriação, distrato contratual, renúncia ou pela aquisição da propriedade do solo pelo superficiário.

• Transferência: O contrato de direito de superfície pode ser transferido a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

  
  

2. Direito de Superfície e Imóveis Rurais

A aplicação do direito de superfície em imóveis rurais no Brasil deve ser adaptada para atender às especificamente agrícolas, pecuárias ou de cultivo do solo, sendo regulamentada tanto pelo Código Civil quanto pela legislação agrária. Ao conceder o uso da terra, o proprietário rural permite que o superficiário desenvolva atividades de cultivo ou construção de infraestruturas agrícolas.

Para imóveis rurais, é comum que a superfície seja utilizada em parcerias agrícolas, pecuárias, para propriedades específicas ou para projetos de uso sustentável da terra, garantindo a preservação do solo e incentivando atividades produtivas.

Aspectos Importantes para Imóveis Rurais

• Preservação Ambiental: O direito de superfície também respeita as normas ambientais, exigindo que o superficiário se responsabilize pela preservação ambiental, evitando atividades que possam degradar o solo, rios e áreas de preservação permanente (APP).

• Registro no Cartório de Imóveis: A constituição do direito de superfície deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que tenha eficácia perante terceiros, e o registro deverá especificar o prazo de concessão, a extensão do direito e as condições acordadas.

3. Direito de Preferência na Aquisição do Imóvel pelo Superficiário

Uma das questões mais interessantes e vantajosas para o superficiário no direito de superfície é o direito de preferência. Esse direito garante ao superficiário a prioridade na compra do imóvel, caso o proprietário decida aliená-lo. O direito de preferência está previsto no Código Civil, e o superficiário pode exercer esse direito em condições de igualdade com outros particulares.

3.1 Como Funciona o Direito de Preferência?

O proprietário do imóvel tem a obrigação de informar ao superficiário sobre a intenção de venda do bem, especificando o valor e as condições da alienação. O superficiário, ao ser notificado, possui o direito de, no prazo de 180 dias, se manifestar interesse em adquirir o imóvel sob as mesmas condições oferecidas a terceiros.

Se o superficiário não exercer a preferência no prazo previsto, o proprietário fica livre para alienar o imóvel para outro interessado. Porém, se o imóvel vendido para terceiros sem que antes seja notificado o superficiário, este tem o direito de no prazo de 06 meses, requerer a adjudicação do bem, mediante deposito do preço (Enunciado 510 da V jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal)

5. Vantagens do Direito de Superfície para Imóveis Rurais

O direito de superfície é particularmente vantajoso para imóveis rurais, tanto para o proprietário quanto para o superficiário:

• Para o Proprietário: Ele mantém a titularidade do imóvel, garantindo a obtenção de uma contraprestação (se exigida), sem abrir mão da posse ou da propriedade.

• Para o Superficiário: Ele pode explorar uma área para atividades produtivas, tendo a segurança de um contrato registrado e, em muitos casos, exercendo o direito de preferência em uma futura aquisição.

• Estímulo ao Uso Produtivo da Terra: Ao conceder o direito de superfície, o proprietário permite que o imóvel seja utilizado de forma produtiva, beneficiando a economia local e incentivando a utilização sustentável do solo.

Conclusão

O direito de superfície é uma solução valiosa para a exploração de imóveis, especialmente rural, em um país de grande extensão territorial e vocação agrícola como o Brasil.

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